Les bailleurs sont obligés de fournir des logements décents à leurs locataires et faire en sorte que les logements le restent conformément à l’article 20-1 de la même loi.
Le décret du 30 janvier 2002 définit le logement décent en établissant certains critères de sécurité et de confort du logement.
Surface et emplacement du logement
– Un local situé en sous-sol ne peut être proposé à la location, il n’est pas décent et est donc impropre à l’habitation.
– Un logement est décent quand sa surface habitable est supérieure ou égale à :
o 20m3 et 9m2 et une hauteur sous plafond de 2,20m minimum
o Pour les baux de colocation, la règle diffère, en effet, chaque colocataire doit disposer d’une chambre d’au moins 9m2 ou de 20m2, ou d’une pièce d’au moins 16m2.
Sécurité physique et santé des locataires :
– Le bien loué est clos et couvert afin de protéger ses locataires des écoulements et des infiltrations d’eau,
– Le logement décent n’est pas infesté de nuisibles ou de parasites (rats, blattes, punaises de lit),
– Depuis le 1er Janvier 2018, le logement doit protéger des infiltration d’air parasite, et est exempt de produits toxiques dans l’air. Les cheminées doivent être munies de trappes.
– Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage.
– L’état de conservation du logement ne présente pas de risque manifeste pour ses occupants.
– Les branchements et raccordements électriques sont conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement.
– Le logement est correctement aéré et ses pièces principales ont un éclairage naturel suffisant. Le logement doit aussi disposer de fenêtres donnant accès à de l’air libre.
– Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.
Équipements du logement
– Un logement décent doit être doté d’un réseau électrique permettant l’éclairage de toutes les pièces ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers indispensables.
– Les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Ils doivent donc permettre un chauffage normal de l’habitation et une évacuation des produits de combustions.
– Une installation d’alimentation en eau potable à l’intérieur du logement est indispensable, ainsi que des évacuations des eaux usées en état de fonctionnement.
– La présence d’une cuisine ou d’un coin cuisine muni d’un évier raccordé à l’eau chaude et froide, ainsi que d’un raccordement permettant l’usage d’un appareil de cuisson, est obligatoire.
– Une installation de sanitaire à l’intérieur du logement et séparé de la cuisine et des pièces de restauration.
Exception : Dans le cas d’un logement d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Par ailleurs, des critères de performances énergétiques ont été ajoutés avec le décret du 9 mai 2017 et entreront en vigueur à partir du 1 janvier 2023.
Que faire quand un logement est non-décent ?
Toute personne qui a connaissance d’une situation de non décence d’un logement loué ou d’insalubrité est dans l’obligation de le signaler.
Dans un premier temps il convient de s’assurer que le locataire n’est pas à l’origine de cette non-décence. Si la responsabilité est bien celle du propriétaire/bailleur -> Engagements de démarches tout en réglant son loyer.
• Prendre contact avec le bailleur
En effet, le bailleur a pour obligation de prendre en charge toutes les réparations, autres que celles causées par le locataire.
– Contactez le bailleurs en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous trouverez un modèle plus bas.
– Si un accord est trouvé avec le propriétaire, demander une confirmation écrite des travaux qui seront effectués et leur date de démarrage.
– Si aucun accord à l’amiable n’est trouvé : Signaler la non-décence à la Caisse d’Allocations Familiales : envoyer la fiche de saisine à l’adresse : habitat_indigne.cafrosny@caf.cnafmail.fr
Après un signalement, la CAF vérifie la décence du logement, si la non-décence est constatée, la CAF arrête le versement des Allocations Logement (AL) au bailleur qui est tenu d’effectuer les travaux dans un délai de 18 mois (prolongeable) pour récupérer la somme des AL.
Si les rénovations ne sont pas effectuées durant cette période, les AL sont définitivement perdues.
Attention : La CAF intervient seulement si le locataire perçoit une allocation de logement sociale (ALS) ou une allocation de logement familiale (ALF).
• Saisir un conciliateur ou la commission départementale de conciliation.
Si aucun accord n’a été trouvé 2 mois après l’envoi du courrier, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation en lui envoyant par courrier recommandé tous les éléments de votre dossier (bail, courrier recommandé envoyé au bailleur, fiche de saisine…).
• Si cette rencontre n’est pas concluante, saisir le juge du TJ
Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :
o Contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires
o Imposer la réduction de loyer à accorder au locataire
o Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire
